Stanovanjske nepremičnine v Mariboru in medletna rast cen rabljenih stanovanj v letu 2026

Višja obrestna mera pomeni, da kupec za enak mesečni obrok praviloma lahko najame nižji znesek kredita.

Za prodajalca je to pomembno, ker lahko zmanjša število kupcev, ki si lahko privoščijo določeno prodajno ceno.

ECB je septembra zvišala ključne obrestne mere za 0,25 odstotne točke, Banka Slovenije pa za julij 2026 navaja povprečno obrestno mero za nova stanovanjska posojila gospodinjstvom v višini 3,2 %.

Višja obrestna mera ne vpliva samo na kupca

Prodajalec pogosto razmišlja:

»Moja nepremičnina je vredna 250.000 €. Zakaj bi me zanimalo, kakšen kredit dobi kupec?«

Ker je vrednost nepremičnine ena stran enačbe.

Druga je, koliko potencialnih kupcev lahko to ceno dejansko financira.

Pri stanovanjih in hišah, kjer večina ciljnih kupcev potrebuje stanovanjski kredit, se sprememba financiranja lahko hitro pokaže v:

• manjšem številu povpraševanj,
• nižjih ponudbah,
• daljšem času prodaje,
• večji občutljivosti kupcev na ceno.

Koliko lahko pomeni ena odstotna točka?

Vzemimo poenostavljen primer:

kredit 250.000 € za 25 let

Letna obrestna mera	Okvirni mesečni obrok
3,2 %	približno 1.212 €
3,7 %	približno 1.279 €
4,2 %	približno 1.347 €

Razlika med 3,2 % in 4,2 % je približno 135 € mesečno.

Če kupec ne želi povečati mesečnega obroka nad približno 1.212 €, bi pri 4,2-odstotni obrestni meri namesto približno 250.000 € lahko financiral le okoli 225.000 €.

To je približno 25.000 € manj kupne moči.

Primer je informativen in ne vključuje EOM, stroškov odobritve, zavarovanja, cenitve in drugih bančnih stroškov.

Ali to pomeni, da mora prodajalec znižati ceno?

Ne avtomatično.

Če je kakovostnih nepremičnin na določeni lokaciji malo, lahko dobro stanovanje tudi ob dražjem financiranju doseže zelo dober rezultat.

Pomembno pa je razumeti, kdo je vaš tipični kupec.

Drugačen vpliv bo pri:

• manjšem stanovanju za prvega kupca,
• družinskem stanovanju,
• večji hiši,
• investicijski nepremičnini,
• luksuzni nepremičnini, kjer ima kupec več lastnih sredstev.

Zato se ne spreminja nujno vrednost nepremičnine čez noč.

Lahko pa se spremeni globina povpraševanja pri določeni ceni.

Zakaj je začetna cena sedaj še pomembnejša?

Aktivni kupci dobro poznajo ponudbo.

Če nepremičnina stane 250.000 €, kupec pa lahko financira največ 225.000 € in nima dodatnih lastnih sredstev, ga ne boste pridobili z lepšimi fotografijami ali pogajanjem za nekaj tisoč evrov.

Zato mora biti cena:

• realna glede na izvedene prodaje,
• primerljiva s trenutno konkurenco,
• smiselna glede na stanje,
• postavljena v cenovni razred, kjer obstaja dovolj kupcev.

Prvih nekaj tednov prodaje ostaja najpomembnejših.

Takrat nepremičnino vidi največ kupcev, ki trg že aktivno spremljajo.

Kaj naj prodajalec preveri pred objavo oglasa?

Predlagamo pet vprašanj:

1. Koliko znašajo dejansko izvedene primerljive prodaje?
2. Koliko podobnih nepremičnin je trenutno naprodaj?
3. Kakšen kupec bo najverjetneje kupil mojo nepremičnino?
4. Koliko tega cenovnega razreda se praviloma financira s kreditom?
5. Kako bo trg reagiral, če postavim ceno 5 ali 10 % nad realno vrednostjo?

To je precej uporabnejše kot zgolj spremljanje naslovov o ECB.

Najpogostejša vprašanja

Ali septembrski dvig ECB takoj podraži vse stanovanjske kredite?

Ne. Ključne obrestne mere ECB niso enake končni obrestni meri stanovanjskega kredita. Na ponudbo bank vplivajo tudi stroški financiranja, konkurenca, ročnost, zavarovanje in profil kreditojemalca.

Kolikšna je trenutno povprečna obrestna mera za nova stanovanjska posojila v Sloveniji?

Banka Slovenije za julij 2026 navaja povprečno obrestno mero 3,2 % za nova stanovanjska posojila gospodinjstvom.

Ali višje obresti pomenijo nižje cene nepremičnin?

Ne nujno. Lahko zmanjšajo kupno moč in povpraševanje, vendar na cene hkrati vplivajo omejena ponudba, lokacija, kakovost in drugi dejavniki.

Katere nepremičnine so najbolj občutljive na dražje kredite?

Predvsem tiste v cenovnih razredih, kjer je velik delež kupcev odvisen od bančnega financiranja. Učinek je lahko manjši pri kupcih z visokim deležem lastnih sredstev.

Ali naj zaradi višjih obresti postavim nižjo začetno ceno?

Ne brez analize. Najprej preverite izvedene prodaje, aktualno konkurenco in odziv kupcev v vašem cenovnem razredu.

Zakaj je previsoka začetna cena problem?

Ker lahko nepremičnino izloči iz dosega oziroma zanimanja najprimernejših kupcev prav v prvih tednih, ko je pozornost na novem oglasu največja.

Prodajate stanovanje ali hišo?

Pri Atrium Nepremičninah ne gledamo samo kvadratnih metrov.

Preverimo tudi kdo je najverjetnejši kupec, kakšna je konkurenca in kako dosegljiva je vaša cena za trenutni trg.

[PREVERITE, KAKO TRG VIDI VAŠO NEPREMIČNINO]

Povezane vsebine

• Cene rabljenih stanovanj v Mariboru +13,6 %: kaj to pomeni za vašo nepremičnino?
• Koliko je danes vredna vaša nepremičnina v Mariboru in okolici?
• 5 izboljšav, ki povečajo privlačnost nepremičnine
• Kako kupiti nepremičnino v Mariboru v 2026?

Viri

• ECB – Monetary policy decisions, 10. september 2026
• Banka Slovenije – obrestne mere
• Banka Slovenije – Pregled makroekonomskih gibanj, september 2026

Vsebina je informativne narave in ne predstavlja individualnega finančnega ali kreditnega svetovanja.