Eden želi hišo prodati, drugi ne – kako rešiti solastništvo?
Brat in sestra podedujeta hišo.
Eden bi jo prodal, ker ima svoj dom drugje. Drugi v njej živi in želi, da ostane v družini.
Oba imata polovico.
Kdo ima prav?
Pravzaprav lahko oba.
In ravno zato so solastniška razmerja pri družinskih nepremičninah včasih zahtevna.
Preden pogovor postane spor, je koristno razjasniti predvsem dve stvari:
kaj posamezen solastnik pravzaprav želi in koliko je nepremičnina realno vredna.
Polovica hiše praviloma ni polovica prostorov
To je ena najpogostejših zmot.
Če imate 1/2 hiše, to praviloma pomeni idealni polovični delež na celotni nepremičnini.
To samo po sebi še ne pomeni:
»Pritličje je moje, nadstropje pa tvoje.«
Zato je treba razlikovati med lastniškim deležem in dejansko uporabo hiše.
V družinah lahko takšna ureditev brez težav deluje desetletja. Težava običajno nastane šele, ko želi eden nepremičnino prodati, investirati vanjo ali iz nje izstopiti.
Ali lahko solastnik proda svoj delež?
Solastnik lahko načeloma razpolaga s svojim deležem, pri prodaji nepremičninskega deleža pa je treba upoštevati tudi pravice drugih solastnikov.
V praksi pa se pojavi še pomembnejše vprašanje:
Kdo želi kupiti polovico hiše in postati solastnik z osebo, ki je ne pozna?
Krog kupcev za idealni delež je praviloma bistveno manjši kot za celotno nepremičnino.
Zato je pred samostojno prodajo deleža običajno smiselno najprej preveriti druge možnosti.
Prva možnost: eden odkupi drugega
V številnih družinskih situacijah je to najbolj čista rešitev.
Eden želi nepremičnino obdržati. Drugi želi sprostiti svoj kapital.
Nato pa nastane vprašanje:
Koliko je polovica vredna?
Najprej je smiselno določiti realno tržno vrednost celotne nepremičnine.
Pri hiši v Mariboru ali okolici lahko na to pomembno vplivajo:
- mikrolokacija,
- velikost zemljišča,
- dostop,
- stanje objekta,
- dokumentacija,
- potrebna vlaganja,
- možnosti uporabe oziroma delitve.
Ko obstaja skupno izhodišče, je tudi pogovor o vrednosti posameznega deleža veliko lažji.
Druga možnost: celotno nepremičnino prodate skupaj
Če hiše dolgoročno ne potrebuje nobeden od solastnikov, je skupna prodaja za trg običajno najbolj razumljiva.
Kupec kupi celotno nepremičnino, solastniki pa si kupnino razdelijo skladno z deleži oziroma dogovorjeno in pravno podlago.
Pred začetkom prodaje pa se je dobro dogovoriti vsaj o:
- izhodiščni ceni,
- najnižji sprejemljivi ponudbi,
- načinu vodenja prodaje,
- morebitnih preteklih vlaganjih,
- izselitvi in predaji nepremičnine.
Takšen pogovor je veliko lažji pred objavo oglasa kot takrat, ko resen kupec že čaka na odgovor.
Tretja možnost: za zdaj ne prodate
Ni nujno, da se vsako solastništvo konča s prodajo.
Če eden v nepremičnini živi, se lahko solastniki dogovorijo o:
- načinu uporabe,
- stroških,
- vzdrževanju,
- večjih vlaganjih,
- morebitnem nadomestilu,
- prihodnjem odkupu ali prodaji.
Največ težav praviloma nastane pri dogovoru:
»Za zdaj naj ostane tako.«
Čez deset let je težko ugotavljati, kdo je financiral streho, kdo fasado, kdo je nepremičnino uporabljal in kaj je bilo nekoč ustno dogovorjeno.
Če dogovor ni mogoč
Obstajajo tudi formalni pravni postopki za delitev solastnine.
Vendar je to za večino družin zadnja in ne prva možnost.
Pred tem je pogosto veliko koristneje razjasniti pet vprašanj:
- Kakšno je pravno stanje?
- Koliko je nepremičnina danes vredna?
- Kakšna vlaganja potrebuje?
- Ali lahko eden izplača drugega?
- Koliko bi lahko dosegli s skupno prodajo?
Ko so številke jasne, je običajno lažje govoriti tudi o vseh drugih vprašanjih.
Najpogostejša vprašanja
Ali lahko prodam svoj delež hiše brez soglasja drugega solastnika?
Solastnik lahko načeloma razpolaga s svojim deležem, vendar je treba pri prodaji nepremičninskega deleža upoštevati tudi zakonske pravice drugih solastnikov. Konkretni primer je pred prodajo smiselno pravno preveriti.
Ali lahko en solastnik sam proda celo hišo?
Ne more sam prodati lastniških deležev drugih solastnikov. Za prodajo celotne nepremičnine je zato potrebno sodelovanje vseh lastnikov.
Kaj lahko naredim, če drugi solastnik noče prodati hiše?
Najprej je smiselno preveriti možnost odkupa njegovega oziroma vašega deleža, dogovor o uporabi ali skupno prodajo. Če dogovor dolgoročno ni mogoč, obstajajo tudi formalne možnosti delitve solastnine.
Kako se določi vrednost polovice hiše?
Najprej je priporočljivo določiti realno tržno vrednost celotne nepremičnine. Vrednost idealnega deleža pri samostojni prodaji tretji osebi pa ni nujno enaka matematični polovici vrednosti celotne hiše, saj gre za drugačen tržni položaj.
Ali je bolje prodati polovico hiše ali celotno hišo?
Če se solastniki lahko dogovorijo, je celotna nepremičnina praviloma zanimiva bistveno širšemu krogu kupcev. Samostojni idealni deleži so za kupce običajno manj privlačni.
Kaj če je eden od solastnikov v hišo vložil precej več?
Takšne situacije je treba presojati konkretno glede na vrsto vlaganj, morebitne dogovore in dokazila. Pri večjih vrednostih je pred dokončnim dogovorom smiseln pravni pregled.
Kako naj se solastniki lotijo prodaje hiše v Mariboru?
Najprej naj določijo realno tržno vrednost celotne hiše in se pred začetkom prodaje dogovorijo o prodajni ceni, načinu odločanja, vlaganjih ter predaji nepremičnine. Tako se bistveno zmanjša možnost zapletov, ko se pojavi kupec.
Imate nepremičnino v solastništvu?
Prvi korak ni nujno pravni spor.
Pri Atrium Nepremičninah lahko najprej preverimo realno tržno vrednost celotne nepremičnine in kakšen rezultat bi bilo mogoče doseči s skupno prodajo.
To je pogosto najbolj nevtralno izhodišče za nadaljnji pogovor med solastniki.
[PREVERITE VREDNOST IN MOŽNOSTI]
Povezane vsebine
- Koliko je danes vredna vaša nepremičnina v Mariboru in okolici?
- Preverite podatke o svoji nepremičnini, preden postanejo težava pri prodaji
- Cene nepremičnin v Sloveniji 2026: Zakaj Maribor ostaja eden najmočnejših nepremičninskih trgov?
- 5 izboljšav, ki povečajo privlačnost nepremičnine – in 3, ki se pred prodajo pogosto ne izplačajo
Članek je informativne narave in ne nadomešča individualnega pravnega ali davčnega svetovanja.
