Imate prazno stanovanje v Mariboru? Obdržati, oddati ali prodati?

»Za zdaj ga bomo pustili praznega. Saj nas praktično nič ne stane.«

To je stavek, ki ga pri nepremičninah slišimo pogosto.

In včasih je takšna odločitev povsem smiselna. Morda bo stanovanje čez leto potreboval otrok, morda načrtujete prenovo ali pa ga želite preprosto ohraniti.

Težava ni v tem, da je stanovanje prazno.

Težava nastane, če ne veste, koliko vas takšna odločitev dejansko stane in kakšne druge možnosti imate.

Najprej preverite, koliko je stanovanje danes vredno

Pri odločanju ni najpomembneje, koliko ste za stanovanje nekoč plačali ali za koliko podobno stanovanje oglašuje nekdo v sosednjem bloku.

Pomembna je njegova trenutna realna tržna vrednost.

V Mariboru lahko že lokacija znotraj mesta, stanje stavbe, dvigalo, balkon, parkiranje, ogrevanje, nadstropje in razporeditev pomenijo precejšnjo razliko v prodajni vrednosti.

Zato naj bo prvo vprašanje:

Koliko bi lahko za to nepremičnino realno dobili danes?

Šele ko poznate odgovor, lahko smiselno primerjate prodajo z oddajanjem ali dolgoročnim ohranjanjem.

Koliko vas stane, če ostane prazno?

Tudi če v stanovanju nihče ne živi, določeni stroški ostanejo:

• rezervni sklad,
• upravljanje,
• zavarovanje,
• minimalni obratovalni stroški,
• vzdrževanje,
• morebitna večja dela na stavbi.

Pri hiši v Mariboru ali okolici se hitro dodajo še okolica, streha, fasada, ogrevanje, instalacije in druga popravila.

En mesec pogosto ne pomeni veliko.

Pet let pa lahko pomeni precej drugačno številko.

Obstaja tudi manj viden strošek: kapital je vezan v nepremičnini, ki trenutno ne ustvarja prihodka.

Kaj če stanovanje oddate?

Maribor ima močan najemni trg, zato je lahko oddajanje pri primerni nepremičnini zelo smiselna odločitev.

Toda preprost izračun:

mesečna najemnina × 12

še ni dejanski donos.

Upoštevati je treba tudi:

• obdavčitev,
• obdobja brez najemnika,
• vzdrževanje in popravila,
• zavarovanje,
• menjavo najemnikov,
• strošek oziroma čas upravljanja.

Zato je pomembnejše vprašanje:

Koliko mi od najemnine na koncu dejansko ostane?

Najvišja možna najemnina tudi ni vedno najboljša dolgoročna strategija. Zanesljiv najemnik, ki skrbi za nepremičnino in redno poravnava obveznosti, ima svojo vrednost.

Kdaj je smiselno stanovanje pustiti prazno?

Tudi to je lahko racionalna odločitev.

Na primer, če:

• ga bo družinski član v kratkem potreboval,
• poteka prenova,
• rešujete pravno ali drugo vprašanje,
• imate zanj jasen dolgoročen namen.

Pomembno je predvsem, da obstaja časovni načrt.

»Eno leto bo prazno, nato se vanj preseli hči« je odločitev.

»Za zdaj ga bomo pustili, ker ne vemo, kaj bi« je odlašanje.

Kdaj razmisliti o prodaji?

Prodajo je smiselno vsaj preveriti, kadar:

• nepremičnine dolgoročno nihče ne potrebuje,
• je neto donos oddajanja nizek glede na njeno vrednost,
• so pred vami večja vlaganja,
• upravljanje predstavlja breme,
• bi kapital lahko uporabili za drug življenjski ali investicijski cilj.

To ne pomeni, da je prodaja vedno najboljša rešitev.

Pomeni pa, da je pri sedanji vrednosti nepremičnin smiselno poznati številke.

Pred odločitvijo potrebujete tri odgovore

1. Koliko je nepremičnina vredna danes?

Ne koliko zanjo zahteva sosed, ampak koliko bi bilo zanjo realno mogoče doseči na trgu.

2. Kolikšen neto prihodek bi lahko ustvarila z oddajanjem?

Po davkih, stroških, vzdrževanju in realni rezervi za obdobja brez najemnika.

3. Koliko vas bo stala v prihodnjih petih letih?

Pri starejši nepremičnini so lahko prav prihodnja vlaganja odločilna.

Ko poznate te tri odgovore, je odločitev med obdržati, oddati ali prodati bistveno lažja.

Najpogostejša vprašanja

Ali se v Mariboru bolj splača stanovanje oddati ali prodati?

Odvisno od trenutne tržne vrednosti stanovanja, realno dosegljive najemnine, stroškov in vaših dolgoročnih ciljev. Primerjati je treba neto donos oddajanja z vrednostjo kapitala, ki je vezan v nepremičnini.

Kako ugotovim, koliko je vredno moje stanovanje v Mariboru?

Najbolj uporabna je primerjava z dejansko izvedenimi prodajami podobnih stanovanj ter aktualno ponudbo. Pomembni so tudi mikrolokacija, stanje, nadstropje, dvigalo, balkon, parkiranje, energetska učinkovitost in potrebna vlaganja.

Ali se splača prazno stanovanje oddajati?

Če je na lokaciji dobro povpraševanje in je neto donos glede na vrednost nepremičnine primeren, je lahko oddajanje zelo smiselno. Pri izračunu je treba upoštevati vse stroške in ne samo bruto najemnine.

Kolikšni so stroški praznega stanovanja?

Tudi prazno stanovanje ima stroške rezervnega sklada, upravljanja, zavarovanja, vzdrževanja in morebitnih investicij v stavbo. Dodati je treba tudi dejstvo, da nepremičnina v času, ko je prazna, ne ustvarja najemnine.

Ali naj prazno stanovanje pred prodajo prenovim?

Ne nujno. Celovita prenova se pred prodajo pogosto ne povrne v celoti. Bolj smiselne so lahko manjše izboljšave, beljenje, odprava poškodb, boljša svetloba in kakovostna predstavitev.

Je zdaj primeren čas za prodajo stanovanja v Mariboru?

Mariborski trg ostaja aktiven, vendar kupci zelo dobro razlikujejo med kakovostno, pravilno ovrednoteno nepremičnino in precenjeno ponudbo. Zato je pomembnejše od ugibanja o »pravem trenutku« pravilno določiti vrednost in prodajno strategijo.

Imate prazno stanovanje ali hišo?

Ni nujno, da je odgovor prodaja.

Pri Atrium Nepremičninah lahko najprej preverimo realno prodajno vrednost, potencial oddajanja in trenutno stanje na trgu v Mariboru in okolici.

Nato lahko v miru primerjate možnosti.

[PREVERITE, KAJ SE VAM BOLJ IZPLAČA]

Povezane vsebine

• Koliko je danes vredna vaša nepremičnina v Mariboru in okolici?
• 5 izboljšav, ki povečajo privlačnost nepremičnine – in 3, ki se pred prodajo pogosto ne izplačajo
• Cene nepremičnin v Sloveniji 2026: Zakaj Maribor ostaja eden najmočnejših nepremičninskih trgov?
• Nove spremembe za lastnike nepremičnin: kaj lahko pričakujemo?