Ali se danes bolj splača kupiti ali prodati nepremičnino?

Ali se danes bolj splača kupiti ali prodati nepremičnino?

Cene nepremičnin v Sloveniji še naprej rastejo. V Ljubljani se povprečna cena rabljenega stanovanja približuje 5.000 evrom za kvadratni meter, pri novogradnjah pa cene v boljših projektih pogosto segajo tudi do 8.000 evrov na kvadratni meter.

Ob takšnih številkah se marsikdo upravičeno sprašuje: ali je danes še smiselno kupovati – ali pa je morda bolj primeren trenutek za prodajo?
Odgovor ni enoznačen. Ne zato, ker bi bil trg nepredvidljiv, temveč zato, ker se je njegova logika spremenila. Trg danes ne nagrajuje več vseh odločitev enako.

Zakaj cene kljub vsemu še vedno rastejo?

Razlogov za nadaljnjo rast cen ni mogoče skrčiti na en sam dejavnik. Gre za kombinacijo dolgoročnih strukturnih omejitev, ki so se v Sloveniji kopičile več desetletij.

Stanovanjski trg je že več kot 30 let sistemsko podhranjen. Od osamosvojitve dalje smo imeli le nekaj kratkih obdobij, ko je obseg stanovanjske gradnje približno dohajal dejansko povpraševanje. V vseh ostalih letih smo gradili premalo. Ta primanjkljaj se je postopoma kopičil in ustvaril takšen manko stanovanj, da ga tudi ob zelo optimističnih scenarijih ni realno nadoknaditi v enem samem desetletju.

Na to se neposredno navezujejo izjemno dolgotrajni in nepredvidljivi postopki pridobivanja gradbenih dovoljenj, ki zavirajo tako zasebne kot institucionalne projekte. Časovna komponenta razvoja nepremičnin danes ni več postranska težava, temveč eden ključnih stroškovnih dejavnikov, ki se neposredno prelije v končno prodajno ceno.

Pomemben pritisk ustvarjajo tudi stalno rastoči stroški gradnje. Obrtniška in gradbena dela so dražja kot kadarkoli prej, materiali ostajajo dragi in volatilni, hkrati pa trg sooča s pomanjkanjem usposobljene delovne sile. K temu je treba dodati še vedno višje tehnološke in okoljske standarde, ki so dolgoročno sicer nujni, a kratkoročno neizogibno podražijo izvedbo projektov.

Posebno poglavje predstavlja obstoječi stanovanjski fond. Velik del stanovanj se sploh ne pojavi na trgu. Del lastnikov jih zavestno pušča prazne, ker se zaradi neustrezne pravne zaščite najemodajalcev in davčnih obremenitev ne želijo izpostavljati dolgoročnemu oddajanju. Drug del fonda je namenjen kratkoročnemu najemu. Tretji, pogosto spregledan del pa predstavlja razpršeno in neurejeno lastništvo, kjer so nepremičnine sicer fizično prisotne, a brez večjih vlaganj dejansko neprimerne za bivanje. Lastniki za takšna vlaganja pogosto nimajo sredstev, interesa ali pa nimajo urejenega pravnega stanja, ki bi jih sploh omogočalo.

Vse to pomeni, da realna ponudba, ki bi lahko odgovorila na dejanske potrebe prebivalstva, ostaja omejena. Zato rast cen ni anomalija ali kratkoročen pojav, temveč posledica dolgotrajnega neravnovesja med ponudbo in povpraševanjem.

Če razmišljate o nakupu

Nakup nepremičnine danes ni več samoumevna odločitev, kot je bil v obdobju zelo nizkih obrestnih mer. To pa še ne pomeni, da je napačen.

Nakup se praviloma izkaže kot smiseln, kadar:

• nepremičnino kupujete za lastno dolgoročno bivanje,
• imate stabilne prihodke in realno ocenjene stroške financiranja,
• izbirate lokacijo, kjer povpraševanje dolgoročno ostaja (večja urbana središča in njihova okolica),
• kupujete nepremičnino z urejenim pravnim stanjem in razumljivo strukturo stroškov.

Danes v resnici ne kupujete več predvsem rasti cene, temveč uporabnost, stabilnost in dolgoročno prilagodljivost.

Če razmišljate o prodaji

Za lastnike je trenutni trg v številnih primerih ugoden, cene smo od 2015 namreč zrastle za več kot 100% in vprašanje je kako dolgo bomo še beležili rast, ter kako bodo vplivale na trg spremembe zakonodaje omejevanja kratkoročne oddaje, aktivacija stanovanjskega programa in morebitne spremembe obdavčitve nepremičnin, vse to bi lahko vplivalo na povečano ponudbo. Nenazadnje pa povpraševanje poganjajo še vedno zelo ugodne obrestne mere in vprašanje je kako dolgo še lahko računamo nanje.

Prodaja je pogosto smiselna, kadar:

• je nepremičnina v zadnjih letih že občutno pridobila na vrednosti,
• razmišljate o menjavi, zmanjšanju ali prestrukturiranju premoženja,
• nepremičnine ne uporabljate ali vam dolgoročno predstavlja strošek,
• veste, da bodo v prihodnjih letih potrebna večja vlaganja (prenove, energetske prilagoditve).

Trg je danes selektiven. Kakovost, lokacija, pravna urejenost in realna cenovna pričakovanja imajo bistveno večjo težo kot pred nekaj leti.

Ključno vprašanje ni “kupiti ali prodati”, ampak zakaj

Razprave o nepremičninah se pogosto ustavijo pri vprašanju časa. Ali je pravi trenutek? Ali smo že prepozni? Ali bo jutri ceneje?

Tu je zelo uporabna misel, ki jo je v pogovoru z investitorji izpostavil Gary Keller, eden najvplivnejših ljudi v globalni nepremičninski industriji. Njegovo stališče je preprosto in hkrati zelo natančno: ni vprašanje, ali je pravi čas za nakup nepremičnine – vedno je pravi čas za nakup prave nepremičnine.

To pomeni, da fokus ne bi smel biti na koledarju, temveč na vsebini odločitve. Ključno vprašanje ni, ali danes kupiti ali prodati, temveč katera nepremičnina je prava za vaše cilje in pod kakšnimi pogoji. Za nekoga je prava nepremičnina tista, ki dolgoročno rešuje bivanjsko vprašanje. Za drugega tista, ki ohranja vrednost premoženja. Za tretjega pa tista, ki omogoča prilagodljiv izhod, če se razmere spremenijo.

Kaj to pomeni za vas?

Današnji nepremičninski trg ni trg hitrih zmag, je pa trg premišljenih odločitev. Ne kaznuje tistih, ki razmišljajo dolgoročno, kaznuje pa površnost in napačna izhodišča.

Zato se pred pomembno odločitvijo splača:

• pogledati svojo finančno sliko brez pretiranega optimizma ali strahu,
• razumeti, kaj se dogaja na vaši konkretni lokaciji, ne le v medijih ki poročajo splošno,
• in preveriti, kako se posamezna nepremičnina vklaplja v vaše življenjske ali finančne cilje.

Pravi odgovor danes ni univerzalen.
Je pa dosegljiv – če si najprej zastavite prava vprašanja.

Naslednji korak brez obveznosti

Če imate nepremičnino, ki je ne uporabljate ali razmišljate o prodaji, je danes smiselno najprej razumeti, kakšna je njena realna tržna pozicija – preden se trg začne še bolj selektivno obnašati.

👉 [Preverite tržni potencial vaše nepremičnine]

Prispevek RTV Slovenije o cenah nepremičnin in razlogih za rast.