Kupujete nepremičnino v Mariboru? Pred plačilom are preverite teh 7 stvari

Našli ste primerno hišo ali stanovanje.

Prodajalec pričakuje hitro odločitev, vi pa ne želite, da bi vam nepremičnino kupil nekdo drug.

Prav v tem trenutku lahko nastanejo drage napake.

Ara ni samo »rezervacija«. Lahko ima pomembne pravne posledice.

Pred nakazilom zato preverite naslednjih sedem stvari.

 

1. Kdo je lastnik?

Najprej preverite zemljiško knjigo.

Poleg lastnika preverite še:

• solastnike,
• hipoteke,
• služnosti,
• zaznambe izvršb ali sporov,
• prepovedi razpolaganja,
• še nerešene zemljiškoknjižne predloge.

Hipoteka sama po sebi še ne preprečuje prodaje.

Pomembno je, da je jasno določeno, kako bo poplačana in izbrisana.

 

2. Kaj dejansko kupujete?

Pri hišah je zelo pomembno preveriti parcele in meje.

Pri stanovanjih pa:

• klet,
• garažo,
• parkirno mesto,
• teraso,
• atrij,
• druge pripadajoče prostore.

Kar vam nekdo pokaže na ogledu, ni nujno tudi pravno del nepremičnine, ki jo kupujete.

 

3. So objekt in posegi legalni?

Posebej pri hišah v Mariboru in širšem Podravju bodite pozorni na:

• prizidke,
• mansarde,
• garaže,
• terase,
• spremembe namembnosti,
• dodatna stanovanja.

Preverite gradbeno in uporabno dokumentacijo oziroma drugo ustrezno pravno podlago.

Pri starejših hišah posamezen manjkajoč dokument še ne pomeni samodejno nelegalnega objekta, vendar je treba stanje strokovno preveriti.

 

4. So dostop in priključki urejeni?

Če do hiše dostopate prek zemljišča nekoga drugega, preverite, na kakšni pravni podlagi.

Enako velja za:

• vodovod,
• elektriko,
• kanalizacijo oziroma odvajanje odpadnih voda,
• druge priključke.

Dolgoletna dejanska uporaba poti še ne pomeni nujno, da je služnost tudi pravno ustrezno urejena.

 

5. Kakšno je dejansko tehnično stanje?

Pri hiši posebej preverite:

• vlago in zamakanje,
• razpoke,
• streho,
• fasado,
• hidroizolacijo,
• ogrevanje,
• instalacije,
• klet, balkone in terase.

Če obstaja dvom, je pregled gradbenega strokovnjaka lahko zelo majhen strošek v primerjavi z nepričakovano sanacijo po nakupu.

 

6. Je financiranje res urejeno?

Informativni izračun banke še ne pomeni dokončne odobritve kredita.

Banka lahko preverja:

• vašo kreditno sposobnost,
• vrednost nepremičnine,
• dokumentacijo,
• primernost nepremičnine za zavarovanje.

Če je kredit bistven za nakup, je pomembno že vnaprej urediti tudi, kaj se zgodi, če banka financiranja ne odobri.

Zavrnitev kredita sama po sebi še ne pomeni avtomatične pravice do vračila are.

 

7. Kaj natančno piše v pogodbi o ari?

Pred nakazilom mora biti jasno:

• koliko znaša ara,
• komu jo nakažete,
• na kateri račun,
• ali se všteje v kupnino,
• kakšni so roki,
• kateri pogoji morajo biti izpolnjeni,
• kaj se zgodi ob neizpolnitvi.

Pri zahtevnejših poslih se lahko uporabi tudi fiduciarni račun oziroma ustrezno dogovorjena notarska hramba.

Denarja ni smiselno nakazovati samo zato, ker se vam mudi.

 

Kaj določa zakon o ari?

Obligacijski zakonik ureja aro v 64. in 65. členu.

Pomembno je predvsem:

plačilo are praviloma ne pomeni, da lahko kupec preprosto odstopi in izgubi aro ali prodajalec vrne dvojno aro ter brez nadaljnjih posledic odstopi od posla.

To je pogosta napačna predstava.

Posledice so odvisne od pogodbe, razlogov za neizpolnitev in odgovornosti posamezne stranke.

 

Najpogostejša vprašanja

Koliko običajno znaša ara pri nakupu nepremičnine?

Zakon ne določa splošnega pravila, da mora biti ara 10 %. Njena višina je stvar dogovora.

Ali dobim aro nazaj, če mi banka ne odobri kredita?

Ne nujno. To je odvisno od pogodbenih pogojev in razlogov za neizpolnitev.

Ali mora prodajalec vrniti dvojno aro, če si premisli?

Ne avtomatično. Pomembni so odgovornost za neizpolnitev in določbe pogodbe.

Ali lahko kupim nepremičnino s hipoteko?

Da. Pomembno je, da je varen način poplačila upnika in izbrisa hipoteke jasno urejen.

Kako preverim lastništvo nepremičnine?

Lastništvo in stvarne pravice se preverjajo v zemljiški knjigi.

Ali naj pred nakupom hiše naročim tehnični pregled?

Pri starejši, dražji ali tehnično zahtevnejši hiši je neodvisen pregled pogosto zelo smiselna zaščita pred nepričakovanimi stroški.

 

Varen nakup se začne pred aro

Pri Atrium Nepremičninah kupcem pomagamo preveriti ključne podatke, uskladiti pogoje in koordinirati postopek nakupa.

Pri zahtevnejših pravnih in tehničnih vprašanjih vključimo tudi ustrezne strokovnjake.

[PREVERITE PRVE KORAKE DO VARNEGA NAKUPA]

Povezane vsebine

• Kako kupiti nepremičnino v Mariboru v 2026?
• Preverite podatke o svoji nepremičnini, preden postanejo težava pri prodaji
• Maribor prvič nad 3.000 €/m²: kaj novi podatki pomenijo?

Pravne in javne podlage

• Obligacijski zakonik – 64. in 65. člen
• elektronska zemljiška knjiga
• eUprava – uporabno dovoljenje

Članek je informativne narave in ne nadomešča individualnega pravnega, gradbenega ali finančnega pregleda konkretnega posla.