Kako lahko lastniki nepremičnin zakonito optimizirajo davek na nepremičnine v Sloveniji

Vsako leto vidimo isto situacijo: mnogi lastniki nepremičnin plačajo več davkov, kot bi morali po zakonu.

Ne zato, ker bi se želeli izogniti svojim obveznostim, ampak zato, ker se ne zavedajo vseh možnosti, ki jih dovoljuje zakonodaja. Slovenski davčni predpisi lastnikom omogočajo, da s pravilnimi podatki, veljavnimi oprostitvami in ustrezno strukturiranimi najemnimi pogodbami zmanjšajo davčno breme.

Spodaj so navedeni praktični in popolnoma pravni primeri, kjer lahko lastniki:

●     Zmanjšajte davčno osnovo.

●     Uporabite izjeme.

●     Pravilno strukturirajte najemne pogodbe, da se izognete nepotrebnemu obdavčevanju.

 

Davek na nepremičnine: Znižanja in oprostitve, ki jih pogosto spregledamo. 

Davek na nepremičnine se še vedno pogosto odmeri na podlagi podatkov, ki so lahko:

●     Zastareli.

●     Napačni.

●     Niso usklajeni z dejanskim stanjem ali rabo nepremičnine.

Kdaj ste upravičeni do znižanja ali oprostitve?

V praksi se znižanja ali oprostitve pogosto uporabljajo, kadar:

• Nepremičnina ni primerna za bivanje (nedokončana ali v slabem stanju).
• Nepremičnina je neuporabljena ali se uporablja le v omejenem obsegu.
• Nepremičnina je bila podedovana, vendar še ni bila v celoti registrirana.
• Lastnik je upravičen do delne ali popolne oprostitve v skladu s posebnimi predpisi.
   

Kaj bi morali storiti lastniki

Ključnega pomena je, da lastnik:

• Redno preverja podatke, ki se uporabljajo za odmero davka.
• Pravočasno odda ustrezne vloge.
• Ne predpostavlja, da je davčna odločitev samodejno pravilna.
  
   

Pomembno: Roki so kratki, zato je pravočasno ukrepanje bistvenega pomena.

Uradne informacije Finančne uprave RS (FURS) glede davka na nepremičnine so javno dostopne na njihovi spletni strani.

 

Davek od dohodka od najemnin: največji prostor za pravno optimizacijo

Pri oddajanju nepremičnin imajo lastniki pogosto več pravnih možnosti, kot se zavedajo. Slabe odločitve ali nepravilno sestavljene najemne pogodbe pa lahko povzročijo bistveno višjo obdavčitev .

FURS ponuja tudi uradna navodila o obdavčitvi dohodka od najemnin, ki bi jih moral pregledati vsak lastnik.

 

Standardizirani v primerjavi z dejanskimi stroški: izbira prave možnosti

Lastniki lahko izbirajo med:

• Standardiziranimi stroški (enostaven, pavšalni odbitek) ali
• Dejanskimi stroški (kadar dokumentirani stroški presegajo standardni odbitek)
  
   

Koristno pravilo

Če ste imeli v preteklem letu večje naložbe, ki presegajo standardizirano stopnjo, je uveljavljanje dejanskih stroškov skoraj vedno bolj koristno.

 

Naložbe v stanovanjske bloke: pogosto spregledan odbitek

Mnogi lastniki se ne zavedajo, da lahko dejanski stroški vključujejo tudi:

• Naložbe, izvedene preko upravnika stavbe.
• Stroški sorazmerni z njihovim solastniškim deležem.

To velja tudi, kadar:

• Naložbe so bile financirane iz rezervnega sklada.
• Uporabljeno je bilo posojilo iz rezervnega sklada.
   

Pri večjih prenovah (streha, fasada, dvigala itd.) lahko  povzroči:

• Znatno zmanjšana davčna osnova.
• V nekaterih primerih ničelna najemnina za leto.

Najpogostejša in najdražja napaka: napačno določena najemnina

Ena najpogostejših in najdražjih napak se pojavi, ko je najemnina v najemni pogodbi napačno opredeljena.

Pogost primer

•  V pogodbi piše, da je "najemnina vključno s stroški".
•  Ni ločenih števcev komunalnih storitev.
• Davčna osnova = skupni plačani znesek.
   

Če najemnik plača 1.000 € na mesec in so stroški vključeni, je celotnih 1.000 € obdavčljivih .

 

Davčno učinkovitejša in popolnoma zakonita rešitev

Če najemna pogodba jasno ločuje:

• Najemnina.
• Fiksni obratovalni stroški.
   

Davčna osnova se izračuna samo od najemnine.

Primer

●     Skupni mesečni obrok: 1.000 €

●     Najemnina: 700 €

●     Fiksni stroški: 300 €

Rezultat:
Davčna osnova se zmanjša za 30 %, kar je povsem v skladu s prakso FURS.

 

Kdaj morate pregledati svojo davčno situacijo?

Obstaja velika verjetnost, da je vaša davčna obravnava neoptimalna, če:

• Oddate nepremičnino v najem.
• Opravili ste velike naložbe.
• Ste lastnik nepremičnine v večstanovanjski stavbi.
• Vaša najemna pogodba vključuje stroške v najemnino.
   

Ta članek ponuja splošne smernice. Za zapletene ali mejne primere je bistvenega pomena pravočasno poiskati strokovni nasvet – ne po davčni odločitvi.

 

Zagotovite si jasnost, preden plačate več, kot je potrebno

Pravna davčna optimizacija se začne z razumevanjem vaše specifične situacije – ne s predpostavkami.

V podjetju kw slovenia pomagamo lastnikom nepremičnin pri pregledu podatkov o lastništvu, strukturi najemnin in odbitkih, povezanih z naložbami, da zagotovimo pravilno odmero davkov v skladu z veljavnimi predpisi.

Če želite preveriti, ali je mogoče vaš davek na nepremičnine ali davek od dohodkov od najemnin zakonito optimizirati, lahko pravočasen pogovor resnično spremeni stvari.

👉 Obiščite KW slovenia in se dogovorite za zaupen individualni posvet .